Ley de Alquileres y su desmotivación a la inversión en Bienes Raíces

Por Lic. César Fragoso
(Asesor Inmobiliario)

En mi lectura habitual de la prensa diaria me encontré con este titular: “Los propietarios irían presos si desalojan sin orden judicial” y no pude evitar hablar un poquito sobre el tema.

Sin lugar a ninguna duda, una de las mejores inversiones, por no decir categóricamente, la mejor inversión que puede hacer una persona es la de adquirir una propiedad inmobiliaria.

Comprar una casa, apartamento, solar, local comercial, finca, edificio, o cualquier estructura permanente construida sobre un terreno, es una inteligente decisión que, con rarísimas excepciones, siempre deja grandes ganancias económicas y da mucha tranquilidad y seguridad.

De hecho, comprar-alquilar-vender es una de las ecuaciones más fructíferas en el mundo de los negocios inmobiliarios.

Si nos transportamos apenas unos 6 a 7 años atrás y damos una vuelta por la Ave. Jacobo Majluta, encontraremos varios proyectos de apartamentos que, en aquel entonces, se vendían entre los RD$1,990,000.00 y los RD$2,500,000.00 y los comparamos con los precios de hoy que andan por los RD$4,888,200.00 y RD$5,808,407.00,

tendremos una ganancia de capital de unos RD$2,898,200.00 en el primer caso y de RD$3.308,407.00 en el segundo.

Es muy probable que con el tema de las subidas de los materiales de construcción muchos compradores debieron pagar sumas extras en los precios pero, estoy 100% seguro de que, en ningún caso, lo que pagaron por encima del precio acordado, ni siquiera se acerca a las extraordinarias ganancias que están recibiendo.

Si Dijéramos que esos apartamentos se alquilan entre RD$18,000.00 y RD$26,000.00 mensuales y pusiéramos como promedio RD$22,000.00.

Considerando que llevan 3 años alquilados, sin aumento de renta, tendríamos un ingreso anual de RD$264,000.00 que para los 3 años del ejemplo, sumarían RD$792,000.00.

Aún rebajando RD$2,000.00 correspondientes al mantenimiento que se paga en ese tipo de viviendas, las ganancias siguen siendo buenísimas, los apartamentos se están pagando solos y día tras día toman más valor por la plusvalía que está adquiriendo la zona. 

Este preámbulo lo hago de manera interesada, para ilustrar a los lectores sobre la importancia de hacer sus inversiones en Bienes Raíces y, hacerles ver que, realmente, comprar-alquilar-vender es una extraordinariamente positiva manera de sacarle grandes ganancias a los negocios inmobiliarios.

Pensemos ahora en el titular más arriba indicado que me motivó a escribirles un poco sobre el tema de la Ley de Alquileres y las razones por las cuales, desde mi punto de vista, se puede convertir en una desmotivación hacia la inversión en la compra de propiedades con las intenciones de ponerlas en alquiler.

En la República Dominicana son innumerables las historias y anécdotas de los casos sucedidos entre propietarios e inquilinos, se dice que hay algunos arrendatarios que llevan más de 20 años pagando la misma renta todos los meses, de otros que nunca se ponían de acuerdo con los propietarios y llevaban sus pagos al Banco Agrícola con lo que demostraban que habían pagado el alquiler y no los podían sacar de la propiedad.

Se habla de casos en los que el ocupante simplemente no paga el alquiler y no hay manera de que desocupe la propiedad y, ha habido circunstancias en las que, el inquilino, se ha adueñado totalmente de la propiedad.

Hace más de 30 años, cuando yo era vicepresidente de Negocios de la Central de Créditos, (en su momento la empresa que manejaba la administración del alquiler de miles viviendas) escuché una anécdota famosa de que en Santiago de los Caballeros había unos abogados ocupando un local en uno de los edificios de la calle El Sol y que el propietario, cansado de que los mismos no le pagaran la renta ni se salían del inmueble, un día los visitó con un litro de ron y una escopeta en la mano y les dijo: “vamos a tomarnos este litro entre nosotros, cuando lo acabemos, ustedes se mudan o yo los saco”.

La historia dice que no hubo heridos, ni presos y que el local fue desocupado ese mismo día.

La cuestión mi gente es que, nuestros legisladores, deberían analizar muy bien la mencionada Ley de Alquileres pues con sus acciones podrían desmotivar considerablemente a los que estén pensando en comprar para alquilar y, se podría presentar una disminución considerable de las propiedades en alquiler.

Muchas personas van a preferir hacer sus inversiones en proyectos turísticos como uno que se está construyendo en Puna Cana donde los dueños tendrán ganancias mes tras mes, aunque su apartamento o suite hotelera esté desocupada.

Exactamente así como lo leyeron, aunque el apartamento esté vacío el propietario va a recibir un pago mensual directamente proporcional a su inversión.

Esto se debe a que los edificios serán tipo resort, los ocupantes serán turistas de los que nos visitan continuamente y se desarrollará un novedoso sistema de pool de rentas en el que las ganancias de cada edificio serán distribuidas entre todos los propietarios y cada uno recibirá la parte que le corresponda.

El primer edificio de ese proyecto ya está en avanzado proceso de construcción, sus desarrolladores cuentan con todos los permisos de nuestras autoridades, tiene el respaldo de una de las fiduciarias más importantes del país, está bajo la sombrilla de la Ley de CONFOTUR y desde ya se está vendiendo la ocupación hotelera, lo que significa que, desde el mismo momento de la entrega, esos apartamentos estarán generando una renta mensual por su ocupación.

No está demás decir que las ganancias por plusvalía que ha generado son extraordinarias y los primeros compradores prácticamente han visto duplicar su inversión, lo cual será aún mayor para la primera fecha de entrega que está pautada para principios del próximo año 2026.

Ahí nadie tendrá problemas con ningún inquilino y ganará mucho dinero.

La pregunta que yo me hago y, entiendo que ustedes pensarán lo mismo es, a quien se le va a ocurrir comprar una propiedad para fines de alquiler si hasta corre el riesgo de caer preso al desalojar al inquilino que no le esté pagando la renta?

Yo entiendo que dicha Ley de Alquileres debe buscar todas las posibilidades que existen de los problemas que se pueden presentar entre propietarios e inquilinos tratando de que siempre se llegue a un acuerdo entre las partes.

Sin embargo, en ninguna circunstancia se debe amenazar ni a los propietarios ni a los inquilinos con llegar a la cárcel por exigir sus derechos y que, lamentablemente para el ocupante, el propietario debe tener más privilegios legales que le permitan siempre llegar a tener el control total de su inversión.